降价三分之一 中骏天悦方隅公寓2亿出让里的退出路径 折价背后的考量

摘要： 中骏天悦方隅公寓在挂牌半年后成功出让。5月16日，上海一家本土企业通过股权转让的方式，以约2亿人民币的价格收购了中骏集团位于中环真如城市副中心的中骏天悦方隅公寓...

中骏天悦方隅公寓在挂牌半年后成功出让。5月16日，上海一家本土企业通过股权转让的方式，以约2亿人民币的价格收购了中骏集团位于中环真如城市副中心的中骏天悦方隅公寓。

近两年来，长租公寓因其资产稳定性及保租房公募REITs发行常态化而备受资本市场青睐，相关大宗交易频繁出现。有业内人士认为，当前是长租公寓项目退出的好时机。然而，此次中骏天悦方隅公寓的出让价格较最初的挂牌价减少了三分之一，令人意外。

该项目位于上海真如城市副中心固川路166弄，建筑面积7457平方米，是海中骏·天悦综合体的一部分。该综合体于2017年建成，由四栋7至10层低密度住宅、一栋24层高层以及两栋商办项目组成，户型包括高层、洋房及SOHO。中骏天悦方隅公寓于2019年6月正式建成招租，共有152间复式公寓，月租金为9000至12000元/套，整体年租金收益可达1700万元。

早在2024年11月份，市场就有中骏天悦方隅公寓挂牌出售的消息，当时挂牌底价为3亿元。然而，最新的成交价格约为2亿元，折让了三分之一。熟悉上海市场的业内人士猜测，这可能与中骏集团近两年较大的债务压力有关，企业为了迅速回笼资金选择折价出售资产。

中骏集团在2023年10月因无法如期支付6100万美元本金及利息而暴雷。今年4月30日，该公司透露预计无法如期支付CHINSC705/02/25到期本息，未偿还本金额为5亿美元。不过，也有市场人士认为，挂牌价格并非等同于成交价，需根据市场变化调整。

方隅控股成立于2018年，最初从重资产起步，逐步发展成为资产管理模式。公司曾与基汇资本成立长租公寓投资平台，并与黑石、中东主权财富基金等多个国际知名投资机构合作。此次真如项目出让后，方隅控股在上海还剩九个项目，在北京和杭州也有少量项目，截至2024年年末，公司在管房源超过2.1万套。

近年来，保租房公募REITs的发行及扩募为长租公寓提供了优质的退出渠道。但方隅更多通过资产出售、大宗交易的方式来实现重轻转换。陈坚认为，REITs市场可以作为退出渠道之一，但也需考虑其他渠道，如保险公司或金融机构的投资。

除了此次转让，方隅在2022年也通过资产出售方式实现了苏州天荟方隅公寓、泉州商城方隅公寓以及泉州世界城方隅公寓等项目的退出。近期，上海地区的长租公寓大宗交易较为活跃。根据仲量联行数据，今年一季度，上海投资市场上共进行了24宗大宗交易，其中长租公寓项目热度大涨，成交总额接近40亿元，首次超过办公类资产。2024年全年，长租公寓在上海投资市场中的成交金额占比为14%，成交宗数占比为17%。从2022年至2024年，上海连续三年创造交易活跃度新高，共计成交了46单长租公寓项目，投资交易额累计近220亿元人民币，实现了17.3%的复合增长率。