一批省份和城市悄悄拿到“特权”，楼市反弹即将加速

摘要： 一批省份和城市，悄悄拿到“特权”。昨天，国务院公布《关于优化完善地方政府专项债券管理机制的意见》。很多人看到专项债3个字...

一批省份和城市，悄悄拿到“特权”。

昨天，国务院公布《关于优化完善地方政府专项债券管理机制的意见》。

很多人看到专项债3个字，可能直接就忽视了。

但是我想说，这份文件非常重磅，深度关联着明年经济和楼市的回暖速度。

什么意思？不要急，听我慢慢说。

这份文件，最重磅的地方就是：

把专项债的审批权从国家下放到地方，允许部分省、市、新区“自审自发”地方专项债。

大家可能不太明白，专项债对于救市的意义，我说个例子大家就能明白。

08年大家都知道4万亿资金救市，但是这4万亿的资金，并非全部都是国家出的。

4万亿里，老大承担的资金是1.18万亿，地方承担配套资金2.82万亿。

这就像消费券一样，国家能给几成补贴就很不错了，剩下的地方也得自己掏些钱的。

那问题就来了，地方的钱从哪来呢？发Z就很关键。

08年的之前，地方是没有资格直接发行债券的，都是老大直接发。

08年国家开始允许地方在一定单位内发行地方Z，但是需要老大审核。

刚开始审核是非常严格的，但是随着全国基建大面积地铺开，各地项目申报根本批不过来。

为了适应新形势，老大开始放松对地方发债的限制。

紧接着，全国基建进入爆发期，市场也很快迎来了剧烈的回暖。

救市，归根结底就是往市场注入资金，地方Z的背后就是地方的资金，如果这部分无法解决，地方哪怕想行动，也没法行动。

所以说，能不能发行足够的专项债，对各地稳增长非常关键。

并且，这次的文件还突破了专项债还款的资金限制，允许地方自行调配资金。

换句话说，只有你有足够的财Z还款能力，想借多少专项债就可以借多少专项债。

2024年的最后几天，对地方专项债进行这2个维度的优化，意思很清楚：

明年新的Z务周期开启，资金将迅速的涌入市场。

能拿到“自审自批”地方Z权限的城市，毫无疑问明年的经济刺激会给力，资金流动会更多、更快。

目前，文件已经公布首批实行的省市：

北京市、上海市、江苏省、浙江省(含宁波市)、安徽省、福建省(含厦门市)、山东省(含青岛市)、湖南省、广东省(含深圳市)、四川省以及雄安新区。

能看出来，这些城市基本都是经济发展比较好，Z务压力比较小的省市。

像我们常常说的北上广深，珠三角、长三角，这次都在名单中，但是中西部地区涉及的比较少。

所以说这份文件名单非常值得普通人去思考和借鉴。

因为这是官方在为我们划重点，到底哪些地区财Z更有实力，负Z压力更轻，明年有更多的空间去刺激回暖。

我也想再次跟大家强调，信号很明确了，2025年大概率是宽松的起点，不仅是货币宽松，Z务也会出现宽松，水流出来是没有意外的。

2024年的主题是化Z，钱没有充分的流出来，所以市场表现是普跌。

2025年的主题是宽松，钱会有重点、多渠道的涌入市场，市场的表现就大概率是分化了。

想想城中村改造、老旧小区改造、收储资金，哪个不需要地方资金的配合呢？

拿到资金的城市，和没拿到资金的城市，接下来资产回暖速度天差地别。

我真的建议大家，2025年1季度之前，尽快把自己的资产放到核心城市里。

不过，这次松绑专项Z，也能看出这轮救市和之前是完全不一样了。

2025年，放水不假，但是能不能流向你非常关键，从这次的《意见稿》来看，接下来的水流方向也是非常清晰的。

1、房地产扩张和旧基建成为过去式。

08年是基建，15年的全国性的棚改，这是过去2轮救市的重点，也是过去2轮普涨的关键。

这次是明显不同了，在专项债使用的范围上，文件就做出了明确的规定：

除了收保障性住房和土地储备，不能将专项债流动到房地产开发市场，和无收益的基建项目上。

将信息技术、新材料、生物制造、数字经济、低空经济、量子科技、生命科学、商业航天、北斗等新兴产业基础设施纳入正面清单。

所以说，这轮接水的不再是房地产扩张和旧基建，而是能容纳未来产业腾飞的新基建。

而房地产呢？

明年的重点更多是去库存，这跟住建部门的会议是对的上的。

因为这次虽然禁止专向债流入房地产，但是还是允许专向债资金流向收储和城市更新。

这跟前几天会公布的重点，是完全吻合的。

加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模。

“大力实施城市更新”，全面完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务。

那么大家可想而知，在名单内的城市，明年在刺激楼市止跌回稳上，是不是回更加给力呢？

除此之外，还有1点要注意的是，新质生产力注定是接下来接水多的板块，如果大家参与不了新行业，那就要额外关注这些能接到到新质生产力水的板块。

当不成高科技的股东，还可以考虑当高科技的房东。

2、2025年，深度分化从政策端就已经开始了。

这轮救市，相比过去是更加注重收益率，所以这轮救市很明显的一个特点就是因城施策。

过去只有楼市上因城施策，现在专项债的审批上也开始因城施策。

而大家再往前思索，城中村改造是不是最开始也只允许30个城市来做呢？

这轮政策思路很简单，就是只允许未来有发展空间、偿Z能力的城市，去提前布局，提前发Z。

因此无论是城中村改造，还是这次专项债审批的下放，都只涉及到部分城市，而非所有城市。

如果你的城市，并不在城中村改造的城市名单里面，不再收储的范围内，这次又不在允许“自审自发”专项债的范围内。

不要怀着太多妄想了，这轮不是普涨，而是深度分化。

这次政策辐射不到的城市，本身经济发展就不够强劲，还处于救市的死角，注定是难以回暖的。

与其等普涨，不如趁早卖房置换，才能更快的挽回亏损。

3、新一轮的债务周期彻底开启。

今年针对地方Z务，已经出了两个大招：

一个是10万亿的地方替换隐形债务的专项债资金；

一个是这次出台的下放地方专项债的审核。

这就是我说的，化债的两个阶段，第一个阶段是平稳债务压力，第二阶段是D水来稀释债务。

现在这个信号节奏是越来越清晰了，接下来会发生什么呢？

就是在政策和水流的冲击下，Z务会开始迅速重组：

1、优质的资产，能稳住现金流的人，依旧能拿到结果；

2、劣质的负债，以及稳不住现金流的人，会迅速被洗下牌桌。

Z务不会被解决，但是会在这样的洗牌和重组中继续往前，这就是Z务周期，现在恰恰处于新旧Z务周期交替的时候。

对于普通人来说，在这种时候务必要搞清楚这2点：

1、你的资产够不够优质？

2、你的现金流够不够稳健。

如果你同时具备这两点，你将是这轮周期波动下，最大的赢家，因为你将同时拿到负债被稀释，资产价格上涨的双重红利。

但是如果你不具备其中任何1点，现在就要赶紧行动了。

如果你只有存款，接下来注定是要重新拉回通胀的，存款收益率会越来越低。

而如果你手里的资产不够优质，这波分化回暖的行情下，你的资产也很难拿到上涨的结果。

但是如果你的债太多，且都是不良的，那么你很可能熬不住到拿到结果的那天。

所以说，现在真的要认真的审视自己的情况了。

第一你有没有资产；

第二你的资产够不够优质（这决定了你的债能不能够被稀释）；

第三如果你的债务压力够大了，你会不会优化；

第四，优化之后，哪些城市有值得布局的机会，以及什么时候适合去布局