注意，上海明年有三万套新房解除限售，市场要改变了

摘要： 一个新的开始终于，上海 3 月 " 小阳春 " 的楼市数据出炉了。据官方统计，上海 二手房累计成交 29369 套，略低于 2024 年最高的 12 月份，也是自 2021 年以来...

一个新的开始

终于，上海 3 月 " 小阳春 " 的楼市数据出炉了。

据官方统计，上海 二手房累计成交 29369 套，略低于 2024 年最高的 12 月份，也是自 2021 年以来的又一小高峰，也让大家对接下来 4 月的成交，多了几份信心。

不过各位知道吗，真正的 " 隐忧 " 其实是在一年后，也就是 2026 年的 4 月。

往前数 5 年，2021 年首批触发积分的上海新盘将正式进入二手市场。

数据整理自网络，仅供参考

当年各个新盘一共开盘了 255 次，光触发限售的就有 119 次，占比接近一半，总数加起来更是超过 3.3 万套，而且不乏多个热门红盘，包括吸引了 1300 多人摇号的 蟠龙天地二期，以及积分高达 102 分的翠湖天地五期。

随着 " 解禁期 " 的脚步越来越近，已经开始慢慢倒计时了，小红书上相关讨论也逐渐变多。

如此庞大的新房大军，到底会对明年的上海 楼市，产生怎样的影响？

01 都是哪些地方、哪些楼盘要 " 解禁 "

2021 年 3 月 3 日，上海新房正式实行限售政策，对认购比例超过 130% 的新盘，按照网签时间开始计算为期 5 年的限售期，让大家安安心心买了后，等上 5 年再看要不要卖。

随后在 4 月 20 日开盘的闵行新城千禧公园，迅速成为了 " 限售 " 新政后的首个楼盘，单价 4.04 万 / 平，房源数一共 328 套，最终认购率高达 348%，入围积分超过 66 分。

因此，它也将成为 2026 年全上海首个 " 解禁 " 的新房，轰轰烈烈地揭开 " 解禁潮 " 的序幕。

统计下来包括该盘在内，到明年 4 月一共会有 2582 套新房迎来限售令的解除。

当然从全年来看，更多是集中在 6 月和 7 月，分别有超过 6500 套和 7100 套，合计足足达到 13725 套。

2026 年 4 月到 12 月，全年加起来共有 33561 套新房解除限售。

数据整理自网络，仅供参考

对比 2021 年新房全部成交量 8.1 万套，限售房源的占比约 41%，比例不可谓不小。

分区域来看，更能感受到当时全上海购房者都在 " 打新 " 的狂热。

2021 年全市 16 个区都有新房项目触发限售，连崇明和金山都分别有 2 个和 1 个楼盘入围，面积最大的浦东当仁不让，明年以 7016 套的 " 解禁 " 套数排名第一，遥遥领先。

五大新城的青浦和嘉定紧随其后，各自有 5046 套和 4731 套，宝山和奉贤分列二三位，也各有 4492 套和 3123 套。

数据整理自网络，仅供参考

而从单个楼盘的角度出发，供应量大的大盘自然是最受关注的，有 3 个大盘明年 " 解禁 " 的套数超过 1000 套，分别是浦东的融创未来金融城、嘉定的融信海纳印象，以及嘉定的金地峯范。

数据整理自网络，仅供参考

那么，这些限售的新房大量流入市场后，对具体板块会有什么样的冲击？

02 影响较大的两大板块

提到 " 限售 " 解禁，就有两个 2021 年的热门板块绕不开，一个是大虹桥，在当年迎来了巨量供应；另一个是临港，虽然解禁套数看似不如其他几个新城多，但因为自身区域范围有限，发展起步较晚，板块内也会有不小的影响。

先来看大虹桥，主要包括青浦徐泾和嘉定江桥两者在内，整个 2021 年一共有 11 个新盘入市，开盘次数合计 17 次，无一例外全部触发限售。

而且绝大部分的积分不算低，可以说是 " 当红炸子鸡 "，强势占据了新房板块很长一段时间的榜首位置。

哪怕是其中认购率最低的别墅项目安澜西郊宽境，套均总价在 1900 万左右，都引发了约 156% 的认购率，入围分也要 50 分。换句话说，当时的购房者哪怕手握重金，分数不够照样买不到一套郊区的别墅。

数据整理自网络，仅供参考

这些楼盘加起来一共有 4506 套新房，将在明年陆续 " 解禁 "。

对于大虹桥现在的二手市场来说，目前链家上，徐泾和江桥二手房加起来的挂牌总量仅为 2715 套，远小于 4506 套的 " 解禁 " 套数。

挂牌表现方面，最近一年来前者的挂牌均价跌了 4.1%，后者也已经跌了 8%，也让大家对明年大虹桥的房价走势多了几份担忧。

图源链家

临港面临差不多的情况，2021 年数起来只有 7 个楼盘触发限售，总套数竟然也有 2508 套，平均每个楼盘供应量为 358 套，属实不算少。

数据整理自网络，仅供参考

要特别说明的是，当时临港核心区的新房认购政策较为特殊，和上海其他区域都不一样，实行的是" 统一认购、分批摇号选房 "，符合要求的人才可以优选购房。

资料整理自网络，仅供参考

最热门的两个新盘——陆家嘴滴水涟岸和滴水湖馨苑（5 期），直接被 3.1 人才群体集体包揽了，3.2 类别的人才以及被归到第四批次的普通购房者，根本都没有参与认购的机会，只能在剩下的临港首府几个盘里挑选。

然而，临港的这股新房热潮并没有持续太久，到 2023 年很快遇冷，很多新盘到现在还在打折 " 去库存 "，加上明年还要入市的这波二手房源，楼市压力短期内确实不小。

除了大虹桥和临港之外，这些板块的套数也不少：

数据整理自网络，仅供参考

主要还是外环外，以五大新城奉贤和嘉定为主，浦东、宝山、闵行也有部分板块，市区由于新房供应本来就少，分散也比较广，基本没有涉及。

03 2026 年的 " 解禁潮 "，只是一个开始

事实上，明年只是一个开始，2026 年到 2028 年连续三年，上海都会有一定数量的新房等着解除限售，甚至 2027 年比 2026 的套数还要多，大约有 4.6 万套。

三年加起来总套数得接近 11.3 万套。

一直到 2029 年才有所回落，降到 1.2 万套左右。

数据来源：安居客上海，仅供参考

各个区域待 " 解禁 " 的新房套数都不相同，2026 年到 2027 年主要集中在青浦、嘉定、杨浦、宝山，2027 年到 2028 年闵行开始冒头，而 2028 到 2029 年，黄浦和徐汇两个市区逐渐增多。

除了套数影响之外，这批新房的产品同质化也非常严重，受 "7090" 政策限制，90 平到 120 平小三房一度成了新房市场上的主力户型。

据兔博士统计，上海 100 平以内小三房的挂牌量现在已经到了 3.8 万套的高位，按照 2026 年到 2028 年待 " 解禁 " 的新房合计 11.3 万套，50% 的小户型比例计算，还会有超过 5.6 万套的小户型进入二手市场，怎么估算数字都不小。

数据来源：兔博士 app

去年 8 月开始，上海正式打开了大户型的供应，各大新盘转而推出 120 平以上的大三房，不少项目也会在明后年进行二手挂牌，和 " 待解禁 " 的这些新房形成正面竞争。

图源：真叫卢俊

回过头来看，积分制也是一个时代的特殊产物，产生背景在于新房存在限价，卖的比周围的二手房便宜，对打新客户产生了巨大吸引力的 " 倒挂 "，给人一种买到就是赚到的感觉，从二手市场进行了分流。

市场在不断调控中走向稳定，新房强二手房弱的趋势也在发生转变，不仅触发限售和积分的新盘在锐减，就连高分项目也在肉眼可见的变少。

数据整理自网络，仅供参考

就所谓的 " 倒挂 " 而言，多个郊区新盘的销售均价，已经远高于目前板块的挂牌均价，当年争相 " 上车 " 的房东们，等到真要出手时，利润空间其实非常有限。

数据主要来源链家，仅供参考

04 结语

总的来说，越来越近的新房 " 解禁潮 " 并不可怕，不会对二手房市场产生太大的影响，同时也从侧面反映出今后的房子越来越回归居住属性，投资属性在消退。

如果你是房东，这几年购买的新房在列表中，不用太过焦虑，灵活应对接下来的市场变化就行。

如果你是低分购房者，现在挑新房的可选择性要比前两年高出不少，产品力也有了显著提升，市区说不定都有上车的机会，也可以提前准备，等着明年捡漏这些变成二手的 " 解禁 " 新房，最快在今年下半年就能看见部分房源的挂牌，适时抓住机会。

本文来自微信公众号 " 真叫卢俊 "，作者：远山，36 氪经授权发布。