地产行业第一正式易主

摘要： 作 者丨张敏编 辑丨张伟贤在房地产业的深度调整期，市场洗牌加剧，新的 " 霸主 " 正在诞生。4 月 15 日晚间，中国建筑发布的 2024 年年报显示，去年中国建筑的房地产业务实...

作 者丨张敏

编 辑丨张伟贤

在房地产业的深度调整期，市场洗牌加剧，新的 " 霸主 " 正在诞生。

4 月 15 日晚间，中国建筑发布的 2024 年年报显示，去年中国建筑的房地产业务实现销售额 4219 亿元，虽然较上年下降 6.5%，但仍然超过保利，成为行业第一。

就规模而论，这也是中国建筑首次成为房地产行业的老大。

近几年，中国建筑旗下的中海地产和局院地产频频发力，行业排名也不断上升。早在今年年初发布业绩简报时，中国建筑就确立了行业第一的地位。随着年报全文的发布，这家基建央企发力房地产的背景愈加明朗。

2024 年，中国建筑的地产业务毛利率为 17.3%，明显高于另外两大主业（房建、基建）。同期，地产业务以 14% 的收入占比，贡献了 25.4% 的毛利润。

分析人士指出，地产业务的利润率相对较高，以及国央企的比较优势凸显，是促使中国建筑发力房地产的主要原因。从近期公司的拿地情况看，其行业老大的地位恐怕很难撼动。

首成行业 " 老大 "

中国建筑旗下拥有中海地产和中建地产两大房地产品牌。其中，中海地产于 1992 年在港交所上市，股票简称为 " 中国海外发展 "，是一家以成本管控能力著称的大型老牌房企。

中建地产是公司各局院地产业务所使用的品牌，也称 " 局院地产 "。中国建筑旗下共有 8 个工程局，均涉足房地产业务，被称为 " 中建八子 "。

两者共同构成了 " 中建系 "。

近几年，" 中建系 " 不仅在土地市场四处出击，频繁获取高价地，销售规模也不断攀升。2023 年，" 中建系 " 实现合约销售额 4514 亿元，合约销售面积 1858 万平方米，同比分别增长 12.4% 和 7.9%。

在当年的年报中，中国建筑表示，" 销售额逆势增长、居行业首位。"

但值得注意的是，这一年，保利发展实现签约金额 4222.37 亿元，签约面积 2386.12 万平方米。保利集团旗下另一家地产上市平台保利置业，实现全口径合约销售金额 536 亿元，销售面积 225.2 万平方米。两者合计，无论从销售金额和销售面积，均超过了中建。

因此，" 行业首位 " 的说法也引发了一定的争议。

到 2024 年，中建终于后来居上，其房地产业务实现销售额 4219 亿元，同比下降 6.5%。同期，保利发展实现销售额 3230 亿元，降幅达到 23.5%；保利置业则实现销售额 542 亿元。两者合计，比中建少了 400 多亿。

但在 2024 年的年报中，中国建筑反而低调了许多，仅表示，" 地产业务保持行业领先 "。

在 " 中建系 " 的销售构成中，中海地产始终占半数以上。2024 年，中海地产的权益销售额为 2857.5 亿元‌，按照年报的说法，" 位居行业第一‌ "。

在 " 中建系 " 内部的赛马机制下，局院地产也不遑多让。根据中指研究院的数据，2024 年，中建三局旗下房地产品牌的中建壹品，实现销售额 506 亿元，排进了规模榜前二十；中建东孚（中建八局旗下）销售额 425 亿元，排名第 22 位。中建智地（中建一局旗下）、中建玖合（中建二局旗下）的销售额均超过了 200 亿元。

布局地产背后

近几年，房地产业进入深度调整期，新房市场规模缩水，行业利润率下滑，企业业绩缩表成为常态。在此背景下，" 中建系 " 凭借强大的央企背景和主动出击的策略，" 逆向 " 加码房地产，成为为数不多的 " 异类 "。

2024 年，中国建筑新购土地 75 宗，新增土地储备 882 万平方米，总购地金额 1385 亿元。几项指标均为行业第一。

根据中指研究院的统计，去年仅中海地产就斥资 688 亿元拿地，新增货值 1777 亿元，双双位居行业第一。在该机构的榜单中，去年中建壹品的拿地金额和新增货值也都排进了行业前十。

今年第一季度，中海地产斥资 273 亿元拿地，继续位居行业第一。

分析人士普遍指出，按照当前的趋势，如无重大变化，" 中建系 " 的行业老大地位还将持续一段时间。

在行业竞争激烈、利润率远不如从前的调整期，中建为何逆势加码房地产？

上海易居房地产研究院副院长严跃进向 21 世纪经济报道记者表示，在中国建筑的业务构成中，房地产的营收和利润贡献仍然是不可替代的。

中国建筑共有基建、房建、地产、设计四项主要业务，但设计业务的体量相对较小，公司业绩主要由前三项业务所贡献。

从收入构成上看，地产业务向来不挑大梁，近几年的占比均不足 20%。但相比其他两项主业，地产业务的毛利率较高，对利润的贡献较为显著。2020 年，中国建筑的地产业务毛利率为 26.2%，高于房建的 6.7% 和基建的 8.5%，这也使得地产业务以 16.6% 的营收占比，贡献了 41.7% 的毛利润。

此后几年，受行业大势影响，地产业务的毛利率不断下滑，到 2024 年已降至 17.3%，但仍显著高于房建的 7.4% 和基建的 10.0%。去年，中国建筑的地产业务营收占比为 14%，仍然贡献了 25.4% 的毛利润。

作为全球最大的建筑企业，中国建筑的业绩很少出现波动。但在 2024 年，公司的营业总收入 2.19 万亿元，同比下降 3.46%，出现了多年来的首次下降；归母净利润下降 14.9%，为最近四年的新低。

中国建筑并未解释其业绩下滑的主因。一位建筑行业从业者向 21 世纪经济报道记者表示，市场竞争加剧，成本上升，以及结款难度增加，都在影响建筑企业业绩表现。他认为，这些因素将在未来一段时间内持续存在。

在此背景下，作为利润率最高的业务，地产的重要性不言而喻。

严跃进表示，由于产业链的关联度较高，不少基建企业旗下都有地产业务，但其能力建设和发展情况各不相同。近几年，民营房企遭遇了较大的生存挑战，央国企的比较优势凸显。基建央企布局房地产，能够更好地发挥这些优势，并弥补建筑业务的利润损失。

他表示，就中国建筑而言，其地产业务的基础较好，发展思路一直很明确。在房地产业的调整期，公司正迎来弯道超车，甚至扩大优势的机会。但和其他房地产企业一样，如何应对房地产业利润率下滑的趋势，仍是公司要面临的挑战。

SFC

本期编辑 刘雪莹