上海重磅规划！这里要起飞？

摘要： 不是简单的 " 摊大饼 "，这次加了点新配方。上海再出重磅规划，这次来自大虹桥。最近，上海市规划和自然资源局与上海虹桥国际中央商务区管理委员会，对《虹桥国际中央商务区及周边地区专项...

不是简单的 " 摊大饼 "，这次加了点新配方。

上海再出重磅规划，这次来自大虹桥。

最近，上海市规划和自然资源局与上海虹桥国际中央商务区管理委员会，对《虹桥国际中央商务区及周边地区专项规划》草案展开公示。

当前虹桥国际中央商务区总面积约 151 平方公里，而此次规划总面积达约 535 平方公里，直接扩容 3.5 倍，要打造新时代国际开放门户枢纽发展示范区。

在楼市备受争议的大虹桥，这次要起飞了？

01大虹桥全面扩容，松江普陀都变 " 自家人 "

原来大虹桥只有 151 平方公里，现在一口气扩到 535 平方公里，相当于整个上海 8.5% 的面积都算大虹桥了。

图源：魔都财观

松江、普陀 这些以前不算的地方（比如佘山、桃浦）也包进来了。 原先是虹桥商务区，这下才成为了真正的 " 大虹桥 "。

具体变化：

之前总面积约 151 平方公里的虹桥国际中央商务区，包括虹桥主城片区及周边的长宁区新泾镇、程家桥街道，闵行区的新虹街道、华漕镇、七宝镇部分（0.3 平方公里），青浦区的徐泾镇、华新镇部分（2.6 平方公里），嘉定区的江桥镇、真新街道部分（0.3 平方公里）。

而从这次《规划》草案的图示上，总面积 535 平方公里的规划区域，在 151 平方公里的基础上，又增加了：虹桥镇、古美路街道、梅陇镇、七宝镇、莘庄镇、九里亭街道、九亭镇、新桥镇、泗泾镇、洞泾镇、中山街道、佘山镇、夏阳街道、赵巷镇、香花桥街道、重固镇、 华新镇、白鹤镇、安亭镇、南翔镇、真新街道、桃浦镇、真如镇街道、长征镇、北新泾街道等街镇的全部或者部分面积。

不难发现，这些增加的街镇有的属于普陀区、有的属于松江区，以往 " 大虹桥 " 这个 " 大家庭 "，东、西、南、北分别属于长宁、青浦、闵行、嘉定四个行政区，而这次意味着松江、普陀也从此成为 " 虹家人 "。

其中闵行、青浦为主力，长宁，嘉定，松江，普陀打配合，以后这六个区要一起搞大事。甚至我们想象力再大点，上海未来会不会出现一个虹桥区，也不好说。

02不是简单摊大饼

图源：魔都财观

大虹桥扩容，不是简单的 " 摊大饼 "，也加了点新配方。规划里最关键的布局是 " 一核两轴四片、五带三湿八组团 "。

一核就是虹桥枢纽核心区（机场 + 高铁站 + 会展中心），聚焦虹桥国际中央商务区核心区打造国际级资源要素配置枢纽。

而 " 五带 "" 三湿 "，构成这片 535 平方公里规划区域得天独厚、独一无二的资源禀赋，也是 2500 万上海人无比珍惜的 " 绿水青山 "。打造湿地入城、蓝绿绕城、人与自然和谐的生态都市。

以后去虹桥不光是赶飞机，还能逛湿地公园、看国际赛事、读顶尖大学——大虹桥要变成 " 全能选手 "。

扩容后的大虹桥，包含：2 处城市副中心，包括虹桥主城副中心、莘庄主城副中心。9 处地区中心，包括南翔地区中心、华新地区中心、前湾地区中心、江桥地区中心、真北地区中心、赵巷地区中心、徐泾地区中心、 七宝地区中心、佘山地区中心。

总结来看，原来的核心就是虹桥枢纽那一圈，现在搞了个 " 一核两轴四片、五带三湿八组团 " 的布局。核心区还是虹桥枢纽，但周围新增了莘庄副中心（闵行）和 9 个地区中心（比如南翔、七宝、佘山）。产业分工也更细。

03对楼市有啥影响？

这次规划，对大虹桥楼市和房价的直接利好暂时还看不到，但从长远来看，提升了区域能级，加强了内外交流，肯定是利好。尤其利好核心区，虹桥枢纽周边地带，写字楼多、配套成熟，扩容后这里还是 " 门面 "。

不过要注意的是虹桥办公楼空置率不低。

至于新纳入区域，比如南翔，桃浦，安亭，九亭等等，这些地方还是要看自身的实力和底色如何。这些地方的开发商卖新房肯定能蹭一些概念，但对二手房买卖，实际影响不大。

大虹桥另外一个好消息是，从 2025 年上海重大工程布局来看，已经进入项目收获期：东软上海科技中心（南虹桥）、网易上海国际文创科技园（赵巷）、美的集团第二总部（西虹桥）、轨道交通 2 号线西延伸（西虹桥）均于今年建成。

产业能级、交通便利程度再上一个台阶，加上安踏总部、西虹桥科创中心等竣工项目，大虹桥有望扭转过去三年地产、商业行业颓势。

04

大虹桥买房，还是要聚焦核心区。

从近期的成交来看，大虹桥部分次新房已经出现价格反弹，尤其是 600 万总价以上的产品：蟠龙天地一期，98 平，3 房 2 卫，2025 年 2 月份 780 万，2024 年 12 月 708 万；万科天空之城 4 期，110 平，3 房 2 卫，2025 年 2 月 808 万，2024 年 12 月 749 万；

对比房价最高点，已经回调不少，而核心区徐泾华漕的城市界面，商业，教育，交通配套都已经成熟。最关键的是，这里房子房龄新，其中不乏品质小区。

经过多年开发，核心地段（如蟠龙路、徐盈路）可开发土地已有限。综合来看，已经跌出了性价比。不过，有一个风险点是，徐泾 2026 年面临大量限售房解禁，叠加华漕前湾新房竞争，可能阶段性供大于求。

05

大虹桥，一个外环外的地段，究竟靠什么吸引这么多人去买房？

并不是因为什么机场高铁站。

其实根本的支撑其实来自基建的落地。区域内 2、10、17 号线、13 号线延伸、25 号线，示范区线，机场联络线，以及嘉闵线，形成网状结构。要知道，在外环外和中环外，有这样网状结构地铁的地段是非常稀缺的。

大虹桥是唯一一个在外环外有 6 条地铁（轻轨）网状布局的地方。而且，华漕和徐泾的优质教育资源，也在不断落位。大虹桥还有一个比较稀缺的点：在上海有这么大一个连片开发，又能连接外围资源的区域是非常少见的。

而从价格逻辑来讲，当下在整个上海，600-700 万左右买品质次新三房，其实没多少选择。

还有重磅规划，6 条地铁覆盖，在整个上海，也只有大虹桥能做到了。不过，大虹桥的大量新房供应导致缺乏稀缺逻辑。

大量的新房供应。这会长期压制周边二手房的价格。但这从另一个角度来讲，新房在上线之前大力的宣传会让人们关注到这里。新房对大虹桥来说是一个很矛盾的载体，它既分流了很多流量，也吸引了很多流量。

最后建议，在大虹桥买房，一定要靠地铁，这是我用真金白银砸出来的经验。之前我在大虹桥卖过一套房，小区品质一流，楼层也好，但因为不靠地铁，卖出也是花了不少功夫。

毕竟，地铁才是郊区楼市里的硬通货。

本文来自微信公众号 " 魔都财观 "，作者：观观，36 氪经授权发布。